AMSTERDAM. Encara no hi ha risc de bombolla immobiliària, però l’habitatge està sobrevalorat. Aquesta és la conclusió de l’estudi del banc suís UBS sobre la situació del preu de l’habitatge a Amsterdam. L’estudi també alerta que diferents ciutats del món com Vancouver, Londres, Estocolm, Sidney, Munic i Hong Kong ja tenen l’alarma encesa. No és el cas d’Amsterdam que juntament amb altres ciutats europees – Zurich, París, Ginebra o Frankfurt– forma part del grup on l’habitatge és més car del que seria recomanable.

L’avís del banc suís no és l’únic que ha arribat als Països Baixos. Diversos bancs neerlandesos, així com també l’Oficina central d’estadística (CBS), alerten periòdicament des del passat 2015 que la situació del mercat de l’habitatge s’està agreujant per moments: els preus es disparen un trimestre rere l’altre mentre l’oferta va de baixa.

Sven Heinen: “Si seguim al ritme actual, el 2017 no hi haurà cases a la venda”

El darrer en alertar de la situació va ser el president de l’Associació d’Agents Immobiliàris d’Amsterdam (MVA), Sven Heinen, que el passat 6 d’octubre van alertar que de seguir al ritme actual, el 2017 no hi haurà cases a la venda a la ciutat. 

Les dades ho certifiquen. Des de principis del 2014, els preus no paren de créixer i a partir del 2015 es van disparant. En el càlcul global dels Països Baixos, cada trimestre els preus s’incrementen més d’un 3% de mitjana respecte del mateix període de l’any passat. El panorama és especialment esfereïdor a la capital, Amsterdam, on els increments trimestrals respecte l’any anterior ja fa dos anys que superen el 10%.

Els preus, que a la ciutat ja són molt alts, van augmentar un 6% el tercer trimestre del 2016 respecte del trimestre anterior. Comparat amb el mateix període corresponent al 2015, els preus van créixer un 14,2%. El preu del metre quadrat va augmentar un 2% el darrer trimestre i més d’un 15% respecte l’any passat.

Variació dels preus de l’habitatge d’Amsterdam en comparació amb la mitjana dels Països Baixos. BERNAT SALBANYÀ

SOBREEXCITAMENT

Des de la MVA, els experts comencen a veure paral·lelismes entre aquest augment i el que va tenir lloc a finals dels anys noranta, tal i com es pot observar a la gràfica anterior. En aquell moment, l’oferta va disminuir ràpidament, la demanda era alta i els tipus d’interès relativament baixos. La combinació d’aquests tres factors va comportar una bombolla immobiliària amb increments de preus per sobre del 22% en un any.

De prolongar-se, aquest escenari comportaria el col·lapse del mercat i seria impossible adquirir un habitatge a la ciutat

En aquests moments, la causa del ràpid augment dels preus de l’habitatge és principalment el desequilibri entre oferta i demanda que hi ha Amsterdam: s’ofereixen molt pocs immobles a la venda, per la gran demanda que hi ha. Això ha provocat un estancament de les vendes de cases i pisos pel simple fet que cada cop és més difícil trobar-ne de disponibles al mercat immobiliari. Així, l’habitatge s’ha convertit en un producte escàs amb una caiguda de vendes a un ritme superior al 20% intertrimestral. De prolongar-se, aquest escenari comportaria el col·lapse del mercat, és a dir, s’acabaria l’oferta d’habitatge de compra i, per tant, no seria possible adquirir un habitatge en propietat a la ciutat.

Evolució del preu i l’oferta de l’habitatge des del primer trimestre del 2000 fins ara. BERNAT SALBANYÀ

 

De fet, el tercer trimestre del 2016, a Amsterdam hi havia 1.852 cases en venda, mentre que el segon n’hi havia 2.417. Però és que el 2010 n’hi havia 8.970, d’habitatges en venda. Aquesta disminució de l’oferta i l’augment de la demanda comporta un encariment de l’habitatge. Els agents fan servir el terme “cocció en sec”: els preus són més alts, la demanda està creixent, però les vendes cauen per l’absència de béns a comprar o vendre. No obstant això, el temps mitjà de venda d’un habitatge ha passat de 26 a 28 dies durant el tercer trimestre de 2016, però això es deu al fet que fins i tot s’estan venent les cases que portaven més temps al mercat.

EXPANSIÓ CAP A LA PERIFÈRIA

El problema que veuen les autoritats municipals és que la problemàtica s’escampi cap als districtes perifèrics d’Amsterdam Sud-est i Nou Oest, que queden fora de les rondes de circumval·lació i que per ara continuen presentant uns preus més baixos. Tanmateix, si aquest ritme segueix així els preus també aniran creixent.

En aquest sentit, municipis de la primera corona com Zaanstad, Amstelveen i Oudekerk estan començant a ser un mercat cobejat per a aquells compradors que no poden trobar una llar a la capital, com afirma Heinen. A principis del 2016, un de cada tres compradors d’una casa a Amstelveen provenia d’Amsterdam. Segons el mateix Heinen, “aquest fenomen va pujar amb força a partir del 2014. Des d’aquell moment es manté l’afluència de reubicacions d’Amsterdam a la perifèria”.

Des de l’any 2014 es manté un fluxe de ciutadans d’Amsterdam que marxen a viure a la perifèria de la capital

Aquí cal afegir-hi una problemàtica de la ciutat en si mateixa. La majoria d’habitants de la capital volen viure a l’interior de la ronda de circumval·lació i defugen els barris perifèrics terra endins, o d’altres més lluny, tant en sentit físic com psicològic, com Amsterdam Nord o les illes d’Ijburg, als quals s’hi ha d’accedir amb ferri o creuant ponts molt llargs, allunyats i exposats a les freqüents inclemències meteorològiques del país tan conegudes.

En els municipis confrontants amb la ciutat per terra, com Landsmeer, Diemen i Duivendrecht, més de la meitat dels compradors provenen d’Amsterdam, pel fet que en bicicleta queden relativament a prop (a uns 30 minuts del centre). També hi influeix que cada vegada més aquests municipis disposin de més diversitat de serveis bàsics, com també complexos d’oci. Malgrat tot, el problema és que la gent vol seguir vivint a Amsterdam, per tots els avantatges que ofereix viure a ciutat.

UN PROBLEMA SOCIAL

Segons el geògraf social de la Universiteit van Amsterdam, Willem Boterman, “el mercat de l’habitatge a Amsterdam és prohibitiu per a les rendes mitjanes”. “Veiem, d’una banda, que les persones amb un sou elevat vénen a la ciutat i, per contra, la ciutat també atrau persones amb baixos ingressos”, afegeix.

Amb això, qui es veu foragitada és la classe mitjana de la societat. La proporció de llars amb un ingrés de 35.000-45.000 bruts anuals en els últims anys s’ha reduït a prop de l’11% de la població d’Amsterdam. Segons Boterman, “Amsterdam té molt poc habitatge assequible per a treballadors qualificats, com els infermers o els mestres”.

La presència de la classe mitjana és important perquè permet la cohesió social

Com era d’esperar, la problemàtica ja ha arribat a les institucions. El consell de govern municipal  ja ha anunciat que estudia com redreçar la situació i vetllar perquè la classe mitjana pugui accedir a un habitatge digne i a preus assequibles. Tal i com alerta Boterman, “la presència de la classe mitjana és important per l’efecte lubricant que té”. El terme lubricant cal entendre’l pel que fa a la cohesió social. “En una ciutat que es divideix principalment en rendes altes i baixes, la possibilitat d’interacció és petita. La distància entre un gran empresari i un netejador és gran”.

Construcció de nous habitatges a Amsterdam Indische Buurt

Construcció de nous habitatges a Amsterdam Indische Buurt. Bernat Salbanyà

 

Per tal d’esponjar una mica la situació el govern municipal va anunciar el desenvolupament urbanístic de l’illa de Zeeburg, a l’est de la ciutat, actualment d’aspecte desèrtic ocupada per un càmping i alguns edificis dispersats. L’elecció de l’illa de Zeeburg deriva de la voluntat de preservar el caràcter rural del districte Nord, a l’altra banda de l’Ij, al qual de moment s’hi accedeix en ferri.

L’ajuntament preveu edificar a una illa per augmentar l’oferta d’habitatge

El nou barri estarà compost de 28 edificis, onze dels quals tindran entre 10 i 13 plantes, unes altres 11 torres d’entre 14 i 28 plantes, i sis torres més que tindran entre 36 i 47 plantes. Un total de 5.500 habitatges de nova creació, que canviaran l’skyline de la part oriental de la ciutat.

Les torres altes seran a la part de l’illa a tocar dels actuals límits de la ciutat urbanitzada, amb la qual es connectarà a través de diversos ponts, que es constuiran per tal d’augmentar-ne l’accessibilitat. A la part més forana s’hi desplegarà una zona verda amb molt espai per als esports, centres comunitaris i parcs. A més, el consistori ha estipulat que fins al 2025 es construiran fins 50.000 llars en diferents punts de la ciutat per satisfer la gran demanda d’habitatges.